Soll ich in Selfstorage in Deutschland investieren?

In Selfstorage investieren!

Sollte man in den deutschen Selfstorage Markt investieren?

Im Allgemeinen befinden wir uns in einem stabilen rechtlichen Umfeld gepaart mit einem leicht, aber solide steigenden Wirtschaftswachstum von 1,8 %. Die Arbeitslosenquote ist deutlich gesunken, sodass wir im Vergleich zum durchschnittlichen Europa (7,7 %) mit 3,7 % im Spitzenfeld liegen. Deutschland ist und bleibt beliebtes Migrationsziel aus benachbarten europäischen Staaten. Summa summarum ist Deutschland attraktiv sowohl für Arbeitnehmer, die nach einer gut bezahlten Beschäftigung suchen als auch für Unternehmen und Investoren, die in einen stabilen, sicheren und wachsenden Markt investieren wollen.

Obwohl der deutsche Selfstorage Markt in 2017 um mehr als 20 % wächst, ist er immer noch sehr unterentwickelt. Per Ende 2017 dürften wird von rund 220 aktiven Selfstorage Anlagen (ohne Container und Garagenparks) ausgehen. Die größte Nachfrage nach Selbstlagerlösungen stellen wir nach wie vor in Großstädten und Ballungsgebieten fest. Mittlerweile gibt es in fast jeder Großstadt (> 100.000 Einwohner) ein oder mehrere Mietlager unterschiedlichster Größen. Die höchste Dichte sehen wir zurzeit in Hamburg. Je 88.000 Einwohner zählen wir ein Selbstlagerzentrum mit durchschnittlich 4.500 m² vermietbarer Fläche.

Während Selfstorage Konzepte in Deutschland in den ersten Jahren nach der Jahrtausendwende hauptsächlich ein Großstadtthema waren, sehen wir seit etwa 3 bis 4 Jahren ähnliche Entwicklungen in sogenannten Mittelstädten mit Einwohnerzahlen zwischen 20.000 und 100.000. Für Arbeitnehmer wirtschaftlich interessante Städte rücken in den Fokus. Menschen wollen dort wohnen, wo ihr Arbeitsplatz ist. Zuwanderungen in diese Städte führen zu einer Verknappung und somit auch Verteuerung von Wohnraum. Bezahlbare Wohnungen werden zur Mangelware und erzeugen insbesondere bei Privatpersonen Bedarf an externen Lagermöglichkeiten.

Das Potential des hiesigen Marktes scheint enorm, wenn man zusammengezählt von 691 Mittel-(612) und Großstädten (79) ausgeht. Ich gehe davon aus, dass hierzulande in den nächsten 20 Jahren durchaus 1.000 Selfstorage Einrichtungen realistisch sind.

  • 300 Anlagen > 3.500 m² vermietbarer Fläche
  • 300 Anlagen mit durchschnittlich ca. 1.000 m² vermietbarer Fläche
  • 300 bis 400 unbemannte Anlagen und Satelliten mit Flächen von bis zu 1.000 m² vermietbarer Fläche

Welche Herausforderungen gilt es zu lösen?

Allgemein

  • Oft fehlendes Know-how bei Newcomern und Startups
  • Banken kennen das Geschäftsmodell nicht und haben Schwierigkeiten, das Risiko einzuschätzen
  • Finanzierung des reinen Betreibers schwieriger, da kein Asset
  • Bereitstellung von Liquiditätsreserven zur Kompensation von Anlaufverlusten
  • Hoher Eigenkapitalbedarf, insbesondere beim Neubau
  • Zwar gesunkene, aber immer noch hohe Renditeerwartungen von Investoren
  • Jedes Bundesland hat eigene Landesbauordnung, sodass die Anforderungen je nach Stadt unterschiedlich sein können (Schaffung von Arbeitsplätzen, Fassade, Barrierefreiheit, …)
  • Gestiegene Anforderungen an Sicherheit, Energieeffizienz und Brandschutz

Großstadt (> 100.000 EW)

  • Hoher Wettbewerb auch aus anderen Branchen bei Grundstücken und Immobilien in Toplagen
  • Steigende Grundstückspreise und Immobilienpreise

Mittelstadt (20.000 – 100.000 EW)

  • Geringeres Potential
  • Geringeres monatliches Wachstum
  • Personalkosten werden insbesondere bei vermietbaren Flächen < 2.000 zur Herausforderung

Neubau

  • Steigende Baukosten
  • Teilweise langwierige Genehmigungsprozesse
  • Kauf- und Genehmigungsphase bis zu 12 Monate
  • Bauzeit ca. 6 Monate

Conversion

  • Teils aufwendige Brandschutzmaßnahmen
  • Nutzungsänderung/Baugenemigung ca. 3 bis 6 Monate

Haben auch kleine Anbieter eine Marktchance?

Beim Produkt Selfstorage handelt es sich um ein sehr lokales Produkt, sodass völlig unabhängig von der Größe, bzw. vermietbaren Fläche grundsätzlich jedermann ein Selfstorage Business erfolgreich betreiben kann. Manchmal kann es sogar von Vorteil sein, wenn es verstanden wird, einen regionalen Bezug herzustellen und das Konzept mit viel Liebe zum Detail umzusetzen.

Natürlich sind auch hier einige Hürden zu nehmen. Zwei Phasen sollten hierbei unterschieden werden. In der ersten Phase geht es um die Entwicklung, den Bau oder Umbau der Immobilie. Mit einem gewissen Maß an Cleverness und Verständnis für das Produkt, kann man diesen Bereich ganz gut selbst abdecken.

Viel wichtiger ist allerdings die zweite Phase, nämlich der operative Betrieb, denn schließlich sollen die teils bis zu 1.500 einzelnen Lagereinheiten auch vermietet werden. Hier sind große Anbieter meist klar im Vorteil, da man auf entsprechende Erfahrungen und Inhalte zurückgreifen kann, die für einen einzelnen Anbieter oft nicht zur Verfügung stehen oder aber deren Integration vielleicht zu teuer ist.

Angefangen bei einem Callcenter bis hin zu branchenrelevanten Verwaltungs- und Marketinglösungen können kleinere Anbieter schnell an ihre Grenzen stoßen.

Wie beeinflussen technische und digitale Fortschritte den Selfstorage Markt?

Während zur Jahrtausendwende und in den Folgejahren ausschließlich Toplagen von Relevanz waren, rücken mit zunehmender digitaler Entwicklung ebenfalls gute B-Lagen in den Fokus. Nahezu jedermann hat Zugang zum Internet, verfügt über ein Smartphone oder Tablet und weiß das Navi seines Kfz zu bedienen.

Derzeit bilden folgende Point of Sales die wichtigsten vetrieblichen Säulen:

  • Immobilie (Büro und Shop im Mietlager)
  • Kontaktformular auf der Webseite (Email)
  • Telefon

Sowohl digitale als auch technische Neuerungen werden schon sehr bald einen weiteren Point of Sale etablieren. Hotels, Flüge und Reisen buchen wir schon jetzt online. Zeitnah wird diese Option auch im Selfstorage Business eine große Rolle spielen.

Neuer POS: Online Buchung

Softwarelösungen für diesen neuen Point of Sale gibt es bereits. Gepaart mit technischen Innovationen in der Schließ- und Verriegelungstechnik gehe ich davon aus, dass es noch in dieser Dekade möglich sein wird, Selfstorage Einrichtungen vollautomatisiert (nahezu ohne Personal am Standort) lukrativ zu betreiben.

Hierdurch öffnet sich der Markt auch in sehr kleinen Städten mit Kleinstflächen, in denen ein rentabler Betrieb mit Personal vor Ort sonst nicht möglich wäre.

Wohnraumknappheit in Deutschland

Wohnraumknappheit in Deutschland gilt als einer wichtigsten Auslöser der Nachfrage nach externen Lagerlösungen für Privatpersonen.

Kein Ende in Sicht!

Seit 2008 ist die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungsbau stetig gestiegen. Im Jahr 2016 erreichten 375.400 genehmigte Wohnungen das höchste Niveau seit 1999 (437.000 Wohnungen). Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 19,8%.

Ein Grund für diese positive Entwicklung können die extrem niedrigen Zinsen sein, die das Gebäude finanziell attraktiv machen. Darüber hinaus werden Immobilien in Zeiten enger Einsparungen als interessantes Investitionsprojekt betrachtet. Dies gilt insbesondere für die Städte, in denen Wohnraum immer knapper wird.

Die zunehmende Anzahl von Baugenehmigungen wirkt sich auf die Bauindustrie aus. In der Bauindustrie stieg der Umsatz des Hauptbausektors 2016 (für Unternehmen mit 20 oder mehr Personen) zu 2015 um 7,5% auf 70,9 Mrd. Euro.

Trotz der gestiegenen Anzahl von Baugenehmigungen werden bis Ende 2017 nur 300.000 der 400.000 benötigten Wohnungen erwartet. Darüber hinaus sind und werden die meisten Neubauten von Wohnimmobilien ohne Keller oder Dachboden gebaut.

Der Mangel an Wohnraum führt zu steigenden Mietpreisen für Wohnungen!

Fehlende Wohnungen und weniger Platz für private Güter erhöhen die Nachfrage nach externen Selfstorage Lagerlösungen. Wir bemerken diesen Effekt nicht nur weiterhin in Metropolen, sondern zunehmend auch in kleineren Städten, in denen Bevölerungswachstum stattfindet.

Selfstorage Potential Deutschland per 08/2017

Selfstorage Potential Deutschland per 08/2017. Wie wird sich der deutsche Markt entwickeln? Welche Faktoren sind wegweisend? Wohin geht die Reise?

Der deutsche Markt ist noch immer unterentwickelt!! Allerdings sehe ich nicht nur in Großstädten und Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München und Stuttgart oder Frankfurt großes Potential.

Auch in Städten mit einer Bevölkerung zwischen 50.000 und 300.000 Einwohnern ist eine wachsende Nachfrage nach Selbstlagerlösungen festzustellen. Immer mehr Menschen wollen dort leben, wo ihre Arbeit ist. In attraktiven Städten!

Ein solides wirtschaftliches Umfeld wirkt magnetisch. Auch kleinere Städte üben, sofern Arbeitsplätze geboten werden, eine enorme Sogkraft aus. Meist führt dieses zu einem Mangel an verfügbaren und erschwinglichen Wohnräumen.

Dies sind neben anderen Faktoren wichtige Treiber für die erfolgreiche Umsetzung eines Selfstorage Konzeptes.

Ich denke, dass das Wachstum (Anzahl der neuen Anlagen im Vergleich zum Vorjahr) zum Ende des Jahres 2017 die 20% Marke brechen wird.

Welches Potential bietet der hiesige Markt aus heutiger Sicht?

Per 08/2017 zählen wir rund 200 Selbstlagerzentren in Deutschland. Die je Standort vermietbaren Flächen unterscheiden sich je nach Größe und Potential (Wachstum, Kaufkraft, Arbeitslosenquote, ...) der jeweiligen Stadt.

Insbesondere in Großstädten und Metroloregionen finden wir Lagerzentren mit vermietbaren Flächen > 4.000 m² (6.000 m² BGF und mehr). In B und C Städten dominieren sogenannte "Local Heroes" mit vermietbaren Flächen um die 1.500 m² (2.200 m² BGF u. mehr).

Der deutsche Markt bietet gerade jetzt Potentiale für Newcomer und Startups!

Ich gehe davon aus, dass der deutsche Markt in Städten mit über 150.000 Einwohnern ein Potential von 300 klassischen Selbstlageranlagen (Mietfläche> 4.000 m²) hat.

Darüber hinaus rücken kleinere Standorte (vermietbare Fläche ca. 1500 m²) in Städten < 300.000 Einwohner in den Fokus. Hier liegt das Potential aus meiner Sicht bei ebenfalls rund 300 Standorten.

Zuzsätzlich kann aufgrund fortgschreitender technischer Entwicklungen davon ausgegangen werden, dass in Zukunft zunehmend unbemannte Anlagen (komplett ohne Personal oder als Satellit) an den Markt gehen werden. Im Durchschnitt dürften diese diese sehr klein sein (Mietflächen 100 bis 500 m²), sodass auf diesem Gebiet ein weiteres Potenzial von zusätzlich 400 oder mehr Standorten denkbar ist.

Insgesamt sehe ich in den nächsten 10 Jahren ca. 1.000 Selfstorage Anlagen unterschiedlichster Größen und Ausrichtungen (Premium, Middle, Unmanned, Garagenparks, Containerparks, Carstorage, ...)!

Selfstorage Consulting vom Feinsten

FEDESSA

Selfstorage Consulting

Selfstorage Consulting vom Feinsten auf der Konferenz in Berlin. Informationen zu den hochkarätigen Rednern auf der Messe 2017 in der deutschen Hauptstadt.

Diese Namen lesen sich wie eine 5 Sterne Speisekarte

  • Hamish Taylor
  • Ken Hughes
  • Joe Nellis
  • Peter Greer
  • Daniele Esposito

Mit Unterstützung des Verband deutscher Self Storage Unternehmen e.V. richtet der europäische Self Storage Dachverband FEDESSA die größte außerhalb den USA stattfindenden Messe dieses Jahr in Berlin aus.